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公交房产税短期内难以替代土地财政

2020-09-19 来源:安康租房网

房产税短期内难以替代土地财政

5月24日公布的《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》提出,扩大个人住房房产税改革试点范围。当前房产税扩围的方向又一次清晰,已提上日程。近年来,房产税扩容的进程也是一波三折。早在1986年9月,国务院就发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》,从当年10月1日开始实施房产税,但主要是针对生产经营性房产,对个人住房免税。经过多年争论后,2011年1月,中央推出沪、渝两地房产税试点,即开始对个人住房保有环节进行征税。试点后的两年多来,湖南、湖北、广东等多个城市传言将推出房产税,但均未落地。至今谁将成为试点“第三地”仍无明确指向,具体实施方案仍扑朔迷离。今年“国五条”重拳出击后,房价上涨势头虽有所放缓,但上涨预期仍存隐忧。近年各方对收入分配的讨论很多,实际上,城市居民的房产等财产性收入往往比工资性收入影响要大得多。故此,每一轮房产税的政策走向牵动着许多人的心。

对房产税的争论从来就没有停止过。回顾过去十年来,房地产调控政策频频出台、不断加码,但屡成“空调”、房价依然上涨过快。以往的 “限购”、“限贷”等手段主要是抑制需求,今年“国五条”中的个税政策又以交易环节的调控为主,引发了许多争议。房产税被寄予厚望,支持方认为,可以有效降低房价,或替代“土地财政”,推动发展方式转型等。反对方则认为,无法平抑房价,反而提高房屋成本、推高房价;加重居民负担,导致社会不稳定;重复征税,法理和技术操作上存在问题等。客观上讲,土地出让金是土地使用权的价格,房产税是在不动产保有环节的法定税负,“租”与“税”两者是并行不悖的,不存在“法理障碍”。但不得不承认的是,房产税并不必然“降房价”,从美国 、欧洲、日本和中国香港等开征房产税的国家或地区就可以得证。

房产税的政策定位和制度设计往往直接影响预期目标。长期看,房产税有可能成为某些地方政府主要财源,但短期内并不足以对土地出让收入形成替代。最近3年,国有土地出让收入均在2.8万亿元国家宏观经济不振、加上经济结构转型以上,占同期政府财政收入的比重在30%上下,有些城市的建设资金绝大多数来自于土地出让收入。目前,房产税难以成为地方主要税源,更重要的是让地方政府抛弃以往“土地财政”模式、开征房产税,与当前的政绩考核体系、政府融资体系不兼容。故此,只有合理的进行机制设计,房产税的功能才能更有效地发挥。

房产税的主要定位应在引导居民合理住房消费、促进节约集约用地,同时,合理调节收入分配,促进社会公平公正。建议当前的房产税扩容采取“立足长远、小步快跑、逐步扩展”策略,进行“先增量、后存量” 渐进的推进方式,进行区分对象、差别化税率方式征收。合理的制度设计通常能减少房屋空置率和投资与投机行为。首先,建立房产、税务 、公安、银行等多部门的协调机制,推进房产全国信息联工作,推进不动产登记。同时,精简、合并、重构现行房地产税制。并表示2012年将是一个风险筹款的相对平均年。展望2013年在计征方式上采取非普遍征收、差异化方式,合理调整税基评估和税率,明确税收减免范围,例如对首套不征税,不同套数或面积住房的采用不同税率。如果大范围、长期性、针对性进行房产税“铺开”,将有助于调整人们预期,有效调控房价。

要控制房价过快上涨,应从根本上改变住房卖方市场的格局,依靠各项配套政策的协同推进。应逐步为政策的具体实施者,即地方政府进行“松绑”,进一步改革绩效考核体系,通过发行市政债、开征财产税(如房产税)等措施缓解资金压力,加强地方政府调控的主动性和积极性。政府应加大增加供给,抑制不合理的投资和投机性需求。同时,应发展资本市场、丰富居民投资渠道,引导资金流向。其次,应加快推进教育、医疗、社保等基本公共服务均等化,分担大城市的部分产业和居住功能。最后,推进收入分配改革,促进社会公平、保障民生。


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